전세사기 예방법 & 피해자 지원제도 총정리 (2025년 기준)
/ 2025 Guide to Preventing Jeonse Scams and Supporting Victims in Korea
1. 왜 전세사기 피해가 계속 발생할까? / Why Do Jeonse Fraud Cases Keep Increasing?
2023~2024년 사이 전국적으로 전세사기 피해가 급증하면서 사회적 이슈로 떠올랐습니다.
특히 갭투자 붕괴, 깡통전세 확산, 보증보험 미가입 사례가 겹치면서 수많은 무주택 세입자들이 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 처했습니다.
Between 2023 and 2024, Korea experienced a surge in Jeonse fraud cases, turning the issue into a national concern.
With failed gap investments, “empty jeonse” properties, and a lack of housing deposit insurance coverage, many tenants were unable to recover their deposits.
1-1. 2025년에도 전세사기는 여전히 위험하다 / In 2025, Jeonse Fraud Is Still a Threat
전세가율이 90% 이상인 지역에서는 여전히 깡통전세 위험이 존재합니다.
또한 다세대·다가구 주택을 중심으로 소유자 변경, 가짜 등기권리증, 이중계약 등의 수법이 여전합니다.
In areas where the Jeonse-to-market-price ratio exceeds 90%, risks remain.
Scams still occur with multi-unit housing, involving fake ownership certificates, duplicate contracts, and title fraud.
2. 전세사기 예방법 / How to Prevent Jeonse Fraud
2-1. 계약 전 체크리스트 / Checklist Before Signing a Jeonse Contract
- 임대인의 등기부등본 확인
- 근저당권·가압류 여부 체크
- 보증금 대비 전세가율 확인
- 전입신고·확정일자 즉시 신청 예정 여부 확인
- Review the landlord’s real estate registry
- Check for existing mortgage or seizure claims
- Assess the Jeonse-to-property value ratio
- Confirm immediate residence registration and date-certification plan
2-2. 보증보험 가입은 선택 아닌 필수 / Deposit Insurance Is Essential, Not Optional
HUG(주택도시보증공사)와 SGI서울보증에서 보증보험 상품 제공
2025년부터 보증금 5억원 이하, 수도권 기준, 일정 요건 충족 시 가입 의무화 논의 중
HUG and SGI offer Jeonse deposit insurance.
As of 2025, mandatory subscription is being discussed for deposits below KRW 500 million in the Seoul area under certain conditions.
2-3. 전세 계약 전 ‘깡통주택 사전진단 서비스’ 활용 / Use “Pre-Jeonse Safety Check” Services
국토교통부가 제공하는 ‘깡통전세 위험도 진단 서비스’ 이용 가능
주소 입력 시 주택 위험도 분석 및 전세가율 확인 가능
The Ministry of Land provides an online service to check “jeonse risk level” by entering an address.
It offers real-time analysis of loan-to-value ratios and risk levels.
3. 전세사기 피해자 지원제도 (2025년 기준)
/ Government Support for Jeonse Fraud Victims (2025)
3-1. 전세사기 피해자 인정 기준 / Who Qualifies as a Victim?
- 보증금 미반환 피해
- 소유주 잠적, 파산, 경매 등 상황 발생
- 임차인이 피해를 입증할 수 있는 서류 확보 시
→ 지방자치단체와 LH를 통해 피해자 등록 가능 - Victims include those who did not receive their deposits back
- Also includes cases involving runaway landlords, foreclosure, or bankruptcy
- With sufficient documentation, tenants can register as victims via local governments or LH (Korea Land & Housing Corp.)
3-2. 긴급대출 및 임시주거 지원 / Emergency Loans and Temporary Housing
- 최대 2천만원 긴급 생활안정자금 대출
- 임대보증금 일부 선지급 프로그램 운영
- 무상 임시주택 제공 (최장 2년)
- Emergency loans up to KRW 20 million for living costs
- Partial refund advance for unrecovered deposits
- Free temporary housing provided (up to 2 years)
3-3. 법률·심리 상담 지원 / Legal and Psychological Counseling Support
- 대한법률구조공단 연계 무료 변호사 지원
- 심리 상담 및 정신건강 회복 프로그램 운영
- Free legal counsel via the Korea Legal Aid Corp.
- Psychological therapy and emotional recovery services
4. 피해를 막기 위한 정부 제도 변화 / Recent Policy Changes to Prevent Jeonse Fraud
- 전세사기 특별법(2023) → 2025년까지 연장 추진
- ‘전세보증금 반환보장 의무화’ 확대 중
- 부동산 플랫폼에 실거래가·위험지수 표시 의무화 예정
- Special Jeonse Protection Law extended until 2025
- Expanded scope of mandatory deposit insurance
- Proptech platforms must display real prices and risk ratings
5. 결론: 세입자가 스스로 지켜야 한다 / Conclusion: Tenants Must Be Proactive
정부 지원은 분명히 강화되고 있지만, 전세 계약은 결국 개인 책임입니다.
사전 정보 확인, 보증보험 가입, 공공서비스 이용만 잘해도 피해를 크게 줄일 수 있습니다.
Although government support is increasing, tenants must ultimately protect themselves.
By checking key documents, subscribing to insurance, and using public services, one can avoid major losses.
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